• 自分の可能性を実際の数値としてシュミレーションできる。
• 競売ノウハウを学ぶことで、一般不動産購入の対応が簡単になる。
• 目標とした利回りの物件を入手し、兼業大家さんになれる。
• 求めるべき利回りを計算して、適正価格である指値を求めることができる
• 物件資料から読み取れるポイントが明確になる。
• リフォームや空室率などのリスクを知った上で大家になることができる。
• 仲介会社と首尾よく渡りあうためのツールやノウハウ、スキルアップが可能。
• 稼げる不動産か否かが瞬時に判断できる。
• 減価償却になども含め長期的な収支計算ができる。

■ 適正価格の指値ができます
1. 家賃6万5千円、共益費5千円、管理費1万5千円の賃貸中のマンション（2DK）があります。売却希望価格は500万円です。純利回り12％の物件にするための購入価格は幾らでしょうか？なお、滞納管理はなく賃貸中であるため、取得外経費はかかりません。

2. 1DKのマンション10室のアパートがあります。家賃は一室5万円満室です。売却希望価格は3200万円です。希望純利回り15％を実現するための指値は幾らでしょうか？なお、大規模修繕を数年前に実行しているため、取得外経費はかからないものとします。

   1. 必要な情報は希望純利回りと家賃、戸数です。
   2. 公式に必要数値を当てはめ、一次方程式を完成させます。
   3. 計算式を解き、購入価格を導き出します。

3. 100㎡、4LDKの戸建が350万円で売りに出されている。周辺の戸建物件の家賃相場を調べると5件検索された。内部リフォーム費用として80万円の見積もりが出ている。純利回り20％を実現するための指値を求めよ。

   資料 , 間取り , 広さ㎡ , 家賃 , 共益費円
   1 , 4LDK , 90㎡ , 6万円 , 0
   2 , 5DK , 100㎡ , 8万円 , 0.5万
   3 , 3LDK , 90㎡ , 6.5万円 , 0.5万
   4 , 4LDK , 110㎡ , 8万円 , 0
   5 , 5DK , 110㎡ , 8.5万円 , 0

4. 売却基準価額180万円の1DKのマンションが期間入札に出ている。現在5万円の家賃で入居者がいる。周辺相場を調査したところ家賃相場と乖離はない。尚、管理費など買受人の負担額は月額1万円、滞納家賃は40万円である。利回り12％の入札価格を求めよ。

5. 売却基準価額600万円のアパートが期間入札に出ている。2DK6室の内、4室入居。現在の月額受取家賃総額20万円である。空室の期待家賃は5万円、周辺相場家賃との乖離はない。物件明細書の陳述書によると債務者兼所有者は執行官と通常の会話をしている。空室の明け渡し費用と全戸の鍵譲渡費用として20万円を計上し、リフォーム費用として一室25万円を見積もった。また、築25年経過し、外壁に汚れが見られる。外壁塗装費用として80万円を予算計上した。純利回り20％を実現する入札価格を求めよ。

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一章 投資における心構え

1. 投資の動機は何か （初心を忘れていないか）
2. 資産スケール表で自分の位置を確かめてみよう
3. セルフチェックであなたご自身の性格や癖を把握しよう

1. 株式投資、為替取引（FX取引）のリスク管理 （思惑と反対に行くと制御不可能）
2. 不動産投資の特徴 （使用、担保、処分）

三章 株式投資と不動産投資の共通点

1. 一つの籠に卵を盛らない （ポートフォリオを安定させる）
2. 不動産投資のツールとリスクヘッジ
3. なぜ、不動産投資に興味をもったのか （株式投資で勝った後に安定収入を得たい）

1. 不動産の価格は様々である （路線価、相続税評価、一般価格、課税評価など）
2. 一般市場価格、任意売却価格、不動産競売落札価格 （常識価格は一般市場価格）
3. 居住費用という考え方 （自宅は借りる選択肢もある）

1. 自己資金77万円からの不動産投資 （転売による自己資金増殖）
2. 売却手順と売却価格の目安
3. 売入札の手順 （裁判所に出向く必要はない）

1. マンション投資の罠 （管理費などは相場家賃の何％か）
2. 地方戸建投資の威力 （戸建の賃貸需要は高い）
3. 一棟物マンションの利回りと自己資金の関係 （固定資産財やエレベーターなど維持管理費は想像以上に高い）
4. アパート投資融資における返済期限延長の秘訣
5. レバレッジの効果と制御 （返済比率と残債を分母とした家賃割合）
6. 節税に偏った投資の不確実さ （ワンルームマンション投資の瓦解）

1. 確定申告とメインバンク （もぐりの大家さんは絶対に信用されない）
2. 分散投資よりも月額家賃50万円を目標とした拠点投資が最適
3. 人生とはどんな時間を過ごすのかを決定することである

明確な数値基準が持てる不動産投資簡易判定基準一覧表

1. 立地判定
2. 物件判定
3. 純利回り判定
4. 財務判定
5. キャッシュフロー判定

• 株やFXほど外部要因が複雑ではないため物件を買う選択を間違わなければリスクが少ない。
• 物件を買う知識のあるなしで得るところの結果が大きく変わる。待ち時間は長い。
• 月間での安定したプラス収益が見込めるリスクを自分でコントロールしやすい。
• イベントが物件単位になるため、資本・規模によらず、一個人でも既存企業と十分競争できる
• 月単位で定額の収入があり、それが長年安定して続くため精神的に楽である。
• 売買は、売り手と買い手が一対一の個別取引なので、定価が無い。指値が有効である。
• アウトソーシングの仕組みが市場にあり、個人が誰でも利用できる。管理を任せられる。
• 購入前の担保に銀行が融資を付けてくれる唯一の投資である。
• 全てのイベントの速度が非常にゆっくり。本業の空き時間で対処できる。

• 先生の話も大変面白く、セミナーの内容もとても勉強になった。次回もぜひ受講したい。
• 中古戸建に関する価格のねじれ、競売不動産の購入など、大変勉強になりました。ありがとうございました。
• 本日はセミナーの企画ありがとうございました
• これから不動産投資をスタートしようと、参加させて頂きました。大変為になり、着実に頑張っていこうと思いました。ありがとうございました。
• 藤山先生はこのセミナーに対して欲得なしでボランティアをされているようだ。すばらしい。
• 私は投資に非常に興味があるので、今後もこのようなセミナーを開催して欲しい
• 計算がむずかしかった。家でゆっくりやってみます。
• ときに笑いありで楽しく勉強になりました。
• 一歩踏み出します。ありがとうございました。
• 毎回とっても勉強になります。何回来ても先生のお話は楽しいです。また、来ます。
• テキストが非常にボリュームがあり、大変驚きました。あとでしっかり復習したいと思います。
• ありがとうございました。また何かの機会がありましたらよろしくお願いいたします。
• 良かったと思います。
• 後半になるほど面白かったので途中で帰らねばならないのが残念でした（仕事で…）スミマセンでした。ありがとうございました

そのほかのお薦め