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フィスコ投資ニュース配信日時: 2026/08/18 11:04, 提供元: フィスコ プロパスト Research Memo（4）：資産性の高い立地とエリアに応じたデザインで、同社グループの業績をけん引*11:04JST プロパスト Research Memo（4）：資産性の高い立地とエリアに応じたデザインで、同社グループの業績をけん引■プロパスト<3236>の賃貸開発事業 1. 事業概要 賃貸開発事業は、首都圏を中心に用地取得から中規模賃貸マンションの企画・建築・販売を行っており、資産価値の高い新築物件として提供する。期間としては2年程度の中期プロジェクトである。同社グループは首都圏エリアを中心とした立地かつ最寄駅から徒歩10分圏内のマンション用地を取得し、40〜100坪程度の土地に1プロジェクト15〜30戸程度の賃貸マンションを建設する。そしてリーシング後は、外部環境を勘案しながら投資物件として最適な時期に売却する。売却価格は、最近では1プロジェクト当たり1,000百万円を超える案件が増加しており、都心の資産価値が高い物件に特化した戦略が成果を上げている。 売却先は、首都圏及び地方の国内富裕層が多い。最近は円安効果を背景に海外投資家による取得も増加している。また、大型物件については投資ファンドや事業会社による取得も多い。投資家ニーズにマッチする物件を供給していることが、賃貸開発事業の好調を支える要因となっている。 2. 特長 仕入れ時に賃貸マンションの需要及び資産性を見極めるための事前調査を行い、分譲マンション事業で培ったデザイン力を生かし、周辺環境と調和する意匠性の高い物件を建築している。RC（鉄筋コンクリート）造を主軸に展開し、建築中の品質管理を徹底していることも、資産価値の高い物件開発へとつながっている。 比較的後発の事業ながら、現在は戦略的に重要な位置付けとなっている。仲介会社や投資家への提案においては、建物及び室内のデザイン、周辺環境や利便性を視覚的に訴求する資料を活用しつつ、立地条件や利回りなどの投資指標を明確に提示することで、仲介会社及び投資家から高い支持を得ている。 3. 実績例 賃貸開発事業の最近の主な実績例は、以下のとおりである。 （1） 三筋2プロジェクト（東京都台東区、2025年4月竣工） （2） 駒込4プロジェクト（東京都豊島区、2021年10月竣工） （3） 西五反田2プロジェクト（東京都品川区、2025年3月竣工） （4） 扇橋プロジェクト（東京都江東区、2021年9月竣工） （5） 千石3プロジェクト（東京都文京区、2025年2月竣工） （6） 豊町2プロジェクト（東京都品川区、2025年5月竣工） （7） 西大井2プロジェクト（東京都品川区、2024年11月竣工） （8） 神田三崎町プロジェクト（東京都千代田区、2025年7月竣工） （9） 若松町プロジェクト（東京都新宿区、2025年8月竣工） （10） 鷹番プロジェクト（東京都目黒区、2025年9月竣工） （11） 東山2プロジェクト（東京都目黒区、2025年9月竣工） （12） 北新宿2プロジェクト（東京都新宿区、2025年8月竣工） （13） 幡ヶ谷3プロジェクト（東京都渋谷区、2025年10月竣工） （14） 早稲田鶴巻町プロジェクト（東京都新宿区、2025年11月竣工） （15） 駒場プロジェクト（東京都目黒区、2025年11月竣工） （16） 玉川台プロジェクト（東京都世田谷区、2025年11月竣工） （17） 西早稲田6プロジェクト（東京都新宿区、2026年2月竣工） （18） 菊川4プロジェクト（東京都墨田区、2026年3月竣工） （19） 月島3プロジェクト（東京都中央区、2026年4月竣工） ■バリューアップ事業 既存建物をリニューアルし、短期間の売却により市場変動リスクを抑制 1. 事業概要 バリューアップ事業は、1年程度の短期プロジェクトである。首都圏エリアを中心に割安な中古の収益ビル等を精査して購入し、外観や設備が経年劣化した不動産に対して、外壁洗浄、軒天井塗装、鉄部塗装、屋上防水、植栽交換などの効率的なリニューアル工事を実施する。併せて、賃料の見直しや居住率のアップを目的としたリーシング活動を行うことで収益性を改善し、既存建物の付加価値を高めたうえで、1プロジェクト当たり500〜1,000百万円で再販する。最近では、築浅物件を取得し、リーシング後に売却するケースもある。売却先は主に国内外の富裕層である。少額の改修工事で効果的に付加価値を高め、短期間での売却及び資金回収を図るため、市場変動リスクを抑制できることが特徴である。 2. 特長 同社にはゼネコン出身の人材が在籍しており、技術的な知見に長けている。特に、クリーニング、植栽、外構などの共用部分に対する改修工事により効果的に付加価値を高めることで、資産価値の向上につなげている。 3. 実績例 バリューアップ事業の最近の主な実績例は、以下のとおりである。 （1） 猿江プロジェクト（東京都江東区） （2） 南大塚4プロジェクト（東京都豊島区） （3） 西中延2プロジェクト（東京都品川区） 4. バリューアップ事例 バリューアップの具体的事例として、吾妻橋3プロジェクト（東京都墨田区）では、取得時点で屋上の経年劣化が顕著であったことから、既存の防水層を撤去したうえで下地の調整を行い、塩化ビニルシートによる防水施工を実施した。適切な改修によって建物の耐久性を確保し、資産価値を高めた。 ■建築請負事業 小川建設が加わり、グループに建設会社としての機能を拡充 ● 事業概要 2026年5月期より連結子会社となった小川建設は、総合建設業として、関東圏を中心に土木工事を含む幅広い企画・設計・施工業務を請け負っている。新築分譲マンション及び新築賃貸マンションの建築を中心に、庁舎の改修、耐震工事等の改修工事、解体工事を受注している。小川建設は、明治42年（1909年）創業の老舗ゼネコンであり、115年を超える歴史と技術、信頼と実績により、既存顧客からのリピート受注のみならず、幅広い顧客への営業活動を展開している。 同社の分譲開発事業、賃貸開発事業及びバリューアップ事業では、売上を「引渡基準」として引渡日に一括計上するため、業績が変動しやすい傾向がある。一方、小川建設の建築請負事業は「工事進行基準」で売上を計上することから、業績のブレを抑え、グループ全体の収益安定化に寄与する見通しである。 （執筆：フィスコ客員アナリスト 国重 希） 《HN》 記事一覧 |