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フィスコ投資ニュース

配信日時: 2025/02/06 13:14, 提供元: フィスコ

プロパスト Research Memo（4）：デザイン性と低コストを両立し、同社の業績をけん引する主力事業

*13:14JST プロパスト Research Memo（4）：デザイン性と低コストを両立し、同社の業績をけん引する主力事業
■プロパスト<3236>の賃貸開発事業

1. 事業概要
賃貸開発事業は、首都圏を中心に用地取得から中規模賃貸マンションの企画・建築・販売を行っており、期間としては2年程度の中期プロジェクトである。同社は首都圏エリアを中心とした立地かつ最寄駅から徒歩10分圏内のマンション用地を取得し、40～100坪程度の土地に1棟15～30戸程度の賃貸マンションを建設する。そして、利便性の高い物件を一時的に自社保有し、同社のネットワークを駆使して空室率を最小限に抑制するとともに、優良なテナント付けを行う中で賃貸業務を行っている。賃貸付け後は外部環境を勘案しながら、投資物件として売却時期を検討する。売却価格は、1棟で500～2,500百万円であるが、最近は1,000百万円以上の大型物件も複数売れている。都心の資産価値が高い優良物件に特化した戦略が奏功しているようだ。

売却先は、従来より相続税対策として銀行借入によって物件を購入する首都圏及び地方の国内富裕層が多い。さらに、最近は円安効果もあって海外投資家も増えつつある。また、個人富裕層の購入に加えて、1,000百万円以上の大型物件に対しては投資ファンドやワンルーム業者の購入も多い。投資家ニーズにマッチする物件を供給していることが、賃貸開発事業が好調の理由と言えるだろう。

賃貸開発事業の2025年5月期中間期の売上高は10,629百万円（前年同期比8.6%減）、営業利益は1,656百万円（同34.1%減）と減収減益となった。前年同期には利益率の高い物件があったことに伴う反動減であった。しかし、同事業は、売上高で会社全体の66.9%、営業利益でも70.1%を占め、引き続き同社の業績をけん引している。

2. 特長
分譲開発事業などで培った同社のデザイン力を生かし、コストを抑制しながら、ハイセンスな賃貸マンションを建築することで、最終的には投資家や投資ファンド向けに売却を行う。

コンセプト重視の分譲開発事業とは違い、賃貸開発事業ではパターン化を行うことで低コストを実現している。外壁をコンクリートの打ちっぱなしにするなど、デザイン性を損なわない工夫もしている。また、分譲開発事業と同じく、ローンが付きやすいRC造にこだわって展開している。比較的近年にスタートした事業ではあるものの、今では戦略的に重要な位置付けとなっている。視覚的に訴求するような資料を作成し提案に使用しているが、建物や部屋のデザイン性を強調しながら、立地の良さや利回りも明記しており、仲介会社からも評判が良い。

3. 実績例
賃貸開発事業の最近の主な実績例は以下のとおりである。
(1) グランジット清澄（東京都江東区常盤、2024年12月竣工）
(2) グランパセオ蔵前（東京都台東区蔵前、2024年12月竣工）
(3) コンポジット大森（東京都大田区大森北、2024年11月竣工）
(4) コンポジット蒲田テラス（東京都大田区蒲田、2024年10月竣工）
(5) コンポジット品川金子山（東京都品川区西大井、2024年10月竣工）
(6) コンポジット糀谷（東京都大田区西糀谷、2024年9月竣工）
(7) グランジット大崎（東京都品川区西品川、2024年10月竣工）
(8) コンポジット蒲田ウエスト（東京都大田区西蒲田、2024年9月竣工）
(9) ファーストクラス北参道（東京都渋谷区千駄ヶ谷、2024年8月竣工）
(10) グランジット両国（東京都墨田区緑、2024年8月竣工）
(11) コンポジット渋谷本町（東京都渋谷区本町、2024年7月竣工）
(12) tokotama terrace池上（東京都大田区池上、2024年7月竣工）
(13) コンポジット経堂（東京都世田谷区経堂、2024年7月竣工）
(14) コンポジット高輪（東京都港区高輪、2024年5月竣工）
(15) グランジット東大前（東京都文京区西片、2024年3月竣工）
(16) グランジット西蒲田（東京都大田区西蒲田、2024年3月竣工）
(17) コンポジット千駄木ヒルトップ（東京都台東区谷中、2024年1月竣工）
(18) ガリシア南馬込（東京都大田区南馬込、2024年1月竣工）
(19) ガリシア千鳥町II（東京都大田区千鳥、2023年12月竣工）
(20) グランパセオ浅草橋II（東京都台東区浅草橋、2023年12月竣工）
(21) コンポジット蒲田EAST（東京都大田区東蒲田、2023年8月竣工）
(22) コンポジット東新宿（東京都新宿区大久保、2023年8月竣工）
(23) グランジット大森北（東京都大田区大森北、2023年8月竣工）
(24) コンポジット千川（東京都豊島区長崎、2023年7月竣工）
(25) コンポジット目黒学芸大学（東京都目黒区目黒本町、2023年6月竣工）

（執筆：フィスコ客員アナリスト　国重希）

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