トレーダーズショップ : 不動産投資25の落とし穴

不動産投資25の落とし穴

藤山勇司
ぱる出版
B6判 223頁 2012年4月発売
本体 1,500円税込 1,650円 国内送料無料です。
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警告！あなたはいつか必ず地雷を踏む！
成功への行く手にはあなたを窮地に陥れる地雷がいたるところに存在する。爆発しないために、地雷ロードマップを手に入れよう。

「想定外」は思わぬところから発生する！
不動産投資家が間違ってもやってはいけない25のリスト
ケーススタディとポイント解説

不動産投資には「正解」がない、プロでも騙されることがあるし、慣れている人ほどちょっとした甘さで失敗することが多い。
本書は、そんな失敗しやすい不動産投資で、「これをやったら確実に失敗する！」といった失敗のセオリーを、業界一のカリスマ投資家がケーススタディを基に解説。

まえがき

私は「警告！」などと、これまで強い口調で皆さんに訴えたことはありません。この本を手に取る読者の皆様には危機感を持って読んで頂きたい。そう願ってのことです。
なぜ、そう思ったのか、昨今の不動産投資本の中には、誰でも彼でも大家さんに成れると謳い、新築物件を薦め、売却を出口戦略と言い換えて推奨する本が数多く見受けられるからです。

不動産賃貸業は言うまでもなくビジネスです。数値管理の苦手な人、言い換えれば「金を借りてまで浪費を続ける人」が大家さんになると悲惨な未来しかありません。それに、新築物件は支払い途上で不良債権になりますし、出口戦略の売却を基本に据えると本業に差し支える以外にも良い物件は売れ、悪い物件だけが残るという悪循環に陥りかねません。

物件を入手して安定した貸家郡を構築しても気を抜くことは許されません。目を離すと、空室率は上昇し、家賃を支払わない店子が続出します。そして不動産投資で成功している人たちの多くは家庭不和に悩まされています。その理由はお金ではなく、感情です。成功者の多くは家庭も数値で管理しようとし、家事の苦手な奥さんを評価せず、自らネオン街に癒しを求めてしまいます。更に、彼らの子供たちは親の財産をあてにして努力を忘れ、人間としての不良債権になる危機にさらされています。

どんな時にも悩みは存在します。
不動産投資に踏み出す際に悩み、そして不動産投資に成功して経済的自由を手に入れても悩みから逃れることはできません。
本書はその時々に直面する悩みをストーリー形式で書き記しています。どうか、ご自分に置き換えて熟読していただきたい。さすれば、同様の場面に遭遇したとき、「あっ、これってデジャブ？」と、心のどこかに残ることでしょう。不動産投資は身近な存在になりました。

だからこそ、警告したい。地雷を踏まず、安定した人生を送るために。
なぜ、不動産投資に魅力を感じ、足を踏み出したのか。その動機をいつまでも忘れないで頂きたい。決して、豪遊をし、遊んで暮らそうとしたのではなく、当たり前に働き、安心して暮らしたい。その切なる願いからだったのでは？
不動産投資を考えている人だけでなく、優良な貸家郡を構築した兼業大家さんにも読んで頂きたい。なぜなら、不動産賃貸業は皆さんがこの世から去っても奥様やお子様が引き継いで行かれるからです。

あわてずあせらずあきらめず。この三つの『あ』を胸に一歩一歩、着実に歩めば経済的自立のゴールは時間とともに近づいてきます。
皆様のご成功を祈念し、はじめの言葉といたします。

あとがき

私が最初の本、「サラリーマンでも大家さんになれる46の秘訣（実業之日本刊）」を出版したのは二〇〇三年の六月ですから、もう少しで一〇年になります。
一〇年、長いようであっという間でした。その間、多くの方々の相談を受け、私なりの回答を申し上げて参りました。また、不動産競売を身近な物にするため、一般社団法人不動産競売流通協会の立ち上げを応援し、ノウハウを提供してきました。その結果、不動産競売格付けサイト981.jp（アドレス：http://981.jp）が誕生し、平成二四年三月一日、楽天と提携しました。今では月間二〇〇万ページビューを越えるサイトに成長しています。すべては一人でも多くの兼業大家さんの誕生を願ってのことです。

「どうすれば、大家さんになれますか？」
最初はどう説明すればいいのか戸惑っていましたが、今なら自信を持ってこう言います。
「どんぶり勘定で経営できるように安く貸家を購入し、家族で協力して運営すること。付け加えるなら、仲間と交流し賃貸仲介業者さんや補修業者さんと仲良くすることですね」
ぎりぎりの経営だと、何か一つトラブルが発生すれば赤字に転落します。そして家族仲が悪いと、賃貸ビジネスにも影響が出てしまいます。そして賃貸仲介業者や補修業者さんに嫌われると、空室率は上昇し、返済もままならなくなるのに時間はさほどかかりません。

ただ、そうは言っても心に残らない。字面を追っても知識以上に昇華することは稀です。そのもどかしさは「机上の水練」と似ています。やはり、経験をしなければ、血肉にならないのです。しかしながら、積極的に失敗するのは「間抜け」のそしりを免れません。そこで、ケーススタディとなる二五の物語を記述し、それぞれに解説をいたしました。

最初は「へぇ～、そうなんだ」で構いません。二度目はそれぞれの主人公の置かれた立場、立ちはだかるトラブル、そして登場人物の気持ちの変化にもフォーカスを当てて頂きたい。何度も読めば、皆さんの心の中に疑似体験として定着することでしょう。「今、読み終わったばかりなんだよ」
あなた自身の問題です。受験の時も何度も参考書に取り組まれたはず。一度読んで忘れない自信が果たしてあるでしょうか。すぐでなくても構いません。一週間置いて再読する。次は一ヶ月後にもう一度読む。何度も読むことで、二五のストーリーがあなたの中で定着します。まるで、経験したかのように。
そうなればしめた物。二五のストーリーはただの物語ではなく、いつでも引き出せるノウハウとなることでしょう。やってはいけないアクションからなるだけ離れ、好ましい行動を取れば、あなたの人生は安定したものとなります。年金に頼る必要も会社の業務命令に盲目的に従う必要もありません。自らの良心に従い、仕事のための仕事に邁進できるのです。

平成24年4月吉日藤山勇司

1章「心構え」で9割は決まる!
01「投資家心理」
すべてを数値で判断してはいけない
◎家庭も不動産投資と同様に数値で判断すると十中八九破綻する

02「収支計算」
身の丈を超えて投資してはいけない
◎見栄は禁物、資産スケール表で己をコントロールせよ

03「一攫千金はない」
一切、ギャンブルに近づいてはいけない
◎己を特別視するな。ギャンブルを好む輩に不動産投資の資格はない！

04「約束と信用」
守れない約束をしてはならない
◎口約束も立派な契約、言動を一致させる癖をつけろ

05「決断と継続力」
ずっと先のことまで考える必要はない
◎スキルを身につけた過去に感謝し、目前の課題に立ち向かえ

2章成否は「物件」が鍵を握る!
06「新築物件の罠」
新築物件を安易に考えてはならない
◎新築物件を購入すると、返済しているにもかかわらず不良債権となる

07「地方一棟マンションの陥穽」
売買仲介業者の事業計画を信用してはならない
◎表面利回り15％以下の地方賃貸マンションをフルローンで購入してはならない

08「価格交渉」
買い叩くことに良心の呵責を覚えてはならない
◎不動産を所有するには「買う前」「買う時」「買った後」のうち、どこかで苦労しなければならない

09「競売不動産の物件調査」
購入対象に競売不動産を外してはならない
◎どんぶり勘定で成功しない不動産投資は自己破産の入り口

10「競売不動産の正常化」
安易に強制執行してはいけない
◎占有解除の最後まで気を緩めるな。無理をすると大どんでん返しを受ける

3章「運営」で逃れられない5つのこと
11「メインバンクを持つ」
融資担当者に大言壮語の態度を取ってはならない
◎メインバンク作りは恋愛と同じ。威張って良いことなど一つもない

12「不動産賃貸仲介業者との関係」
土日や祝日に賃貸仲介業者に入居率アップの相談をしてはならない
◎入居募集を大家が単独で行うには限界がある。賃貸仲介業者の嫌がる行動を取ってはならない

13「家賃滞納問題」
家賃管理を業者任せにしてはならない
◎滞納家賃の督促をシステム化しないと、店子に殺される

14「退去とリフォーム」
常に改善を続けていかなければならない
◎空室率の上昇を避けるには早期発見。退去理由を把握し、改善ポイントをつかめ

15「空室対策」
空室原因から目を反らしてはいけない
◎空室対策は初期と継続、売却時の三つの段階で考慮すべし

4章「賃貸業拡大」5つのセオリー
16「セミナー懇親会への参加」
仲間との交流を絶ってはならない
◎大家さんは隠れキリシタン的存在。同士と交流し孤独から遠ざかれ

17「投資知己の選択と集中」
投資地域を広範囲に広げてはならない
◎儲ける秘訣は身びいき。不動賃貸仲介業者、修繕業者の能力を最大限に引き出せ

18「相続対策と節税対策」
税金対策を目的に投資をやってはならない
◎節税対策や相続対策を持ちかけてくる営業マンの真の動機を見据えよ

19「物件の売却」
安易に売却益を貪ってはいけない
◎金を生まない不動産は現金化せよ。短期に利益を上げる売却も排除するな

20「主役は不動産賃貸業者」
大家さんは黒子に徹しなければならない
◎不動産賃貸業者に嫌われると、あなたの貸家は消えてなくなる

5章「安定化」させる5つのセオリー
21「維持と変化」
大規模修繕費用を忘れてはいけない
◎同じ建物なら、立地はどこであれ同等の大規模修繕費用が必要となる。家賃の安い地方物件は注意すべし

22「肩書き」
定年後の自由な生活を誤解してはいけない
◎定年と言う『死』を宣告されても、大家さんである限り肩書きは消えることはない

23「貸し止め、売り止め」
相続問題を甘く考えてはいけない
◎所有権の分散した不動産は売却も賃貸もできない事態になりかねない

24「生前贈与」
税金問題を疎かにしてはいけない
◎所得税や相続税など、税法を前提にした節税は失敗する可能性がとてつもなく大きい

25「引継ぎ」
自分なしで家族がどうなるかを考えなくてはいけない
◎何も手を打たなければ、あなたの子供は不良債権になる
終章投資家を惑わす108の煩悩