フィスコ投資ニュース

配信日時: 2026/03/17 12:45, 提供元: フィスコ

ＡＤワークスグループ Research Memo（5）：一棟再生販売事業とオフィス区分事業で高成長を見込む

*12:45JST ＡＤワークスグループ Research Memo（5）：一棟再生販売事業とオフィス区分事業で高成長を見込む
■ADワークスグループ<2982>の今後の成長見通し

2. 主要事業の見通し
（1）一棟再生販売事業
一棟再生販売事業については、不動産投資に対する需要が引き続き堅調に推移することを前提に、資本回転率・利益率の向上、エリアの拡大、アセットの多様化に取り組むことで高成長を目指す方針だ。2026年1月に売却した外部オーナー向けPM事業に従事していた人員約15名を一棟再生販売事業の物件価値向上業務（商品企画や物件のテナント交渉等）に再配置し、リソースを強化したことも高成長を後押しする。変動費を除いた販売限界利益は前期比32.4%増の6,900百万円と大幅な増益が続く見通しだ。利益率は13.8%と前期の14.6%から若干低下するが、2024年12月期の11.7%と比較すると高水準となる。

重点戦略として、バリューアップのスピードや営業効率を向上させて資本回転率を高めるとともに、テナントのニーズに応じた商品企画（セットアップオフィス等）や物件価値に見合った賃料増額交渉等の施策を徹底し、物件価値及び利益率の向上を目指していく。一棟収益不動産の回転期間は、2024年12月期の462日から2025年12月期は368日と約2割の短縮を実現したが、同社ではもう一段の短縮が可能と見ている。回転期間を短縮することで投資資金の早期回収と新たな物件の仕入れが可能となり、成長スピードの加速につながる。

エリアの拡大については2022年以降に本格的に着手し、人的リソースを拡充しながら実績を積み上げてきた。仕入高としては京阪神エリアが2023年12月期の3,801百万円から、2025年12月期は7,183百万円に拡大、2024年から本格的に参入した福岡エリアでは2025年12月期の仕入高が1,720百万円となった。両エリア合わせると国内仕入高の約16%を占めるまでになっている。仕入物件の増加にともなって売上高も拡大し、2026年12月期の販売限界利益は前期比2.3倍増の2,500百万円となる見通しだ。既存エリアでは同6.2%増の4,400百万円を計画しており、一棟再販事業の利益増加分の大半は京阪神・福岡エリアの成長で占めることになる。マーケット草創期に東京で培った再生ノウハウを両エリアで展開し、不動産仲介ネットワークにおける信頼を獲得、物件情報等の新たな仕入れルートの開拓も進んだことが順調な拡大につながっており、今後もこれらのエリアを強化することで成長を目指す。

また、資産の多様化を図る取り組みとして、2025年から新たにホテル物件の仕入れを開始した。福岡エリアで築15年のホテルを一棟取得し、大規模な改修工事を経て、国内外の宿泊客が利用しやすいモダンなホテルへとリブランディングした。2025年10月にオープンし、稼働率は90%台の高水準を維持している。運営は外部に委託しており、2026年に販売を予定している。ホテル物件については、同じく福岡エリアで自社開発による新築ホテルの建設に着手しており、2027年夏から秋にかけて竣工を予定している。同物件は訪日旅行客のニーズが強いSA型ホテルとなり、運営も自社で行う計画だ。ノンアセットビジネスの一環として展開するホテル運営事業のノウハウを蓄積していく予定である。

（2）オフィス区分事業
同社はオフィス区分事業を新たな成長ドライバーと位置付け、2025年12月期第4四半期から新たに参入した。売上目標は、2026年12月期に100億円、2028年12月期に300億円と急成長を目指す。事業開始以来、販売ノウハウを蓄積してきたほか、不動産小口化事業で金融商品の販売スキルを持つ人員8名が2026年に同事業に加わり（営業人員は11名）、販売力が強化された。オフィス区分販売市場は先行する大手2～3社※により寡占状態で競合がまだ少ないため、既存事業の強みやノウハウ、販売ネットワークを活用することでシェアを獲得し、売上目標を達成する可能性は十分にあると弊社では考えている。

※ （株）ボルテックスが業界トップ、2番手に（株）ACNグループが続く。

（3）不動産小口化事業
不動産小口化事業は、税制改正の影響で2026年12月期は調整局面となるが、制度内容の明確化や小口化商品のメリットに対する理解の浸透が進むことで、2027年12月期以降は売上高も回復軌道に復帰するものと同社では見ている。

税制改正後も変わらないメリットとしては、好立地な優良不動産に500万円（1口100万円、最低出資金額は商品によって異なる）から投資が可能なことや管理運用の手間が掛からないこと、口数ごとに分配が可能で資産承継が効率化できること、などが挙げられる。また、同社の強みとしては、一棟収益不動産において20年以上の事業実績があり、優れた運用実績を有していること※、及び東証プライム上場企業としての信頼性が挙げられる。

※ 2025年の実績配当利回りは運用中の全23物件の平均で2.94%と販売時想定利回り（2.65%（95%稼働時）～2.85%（100%稼働時））を上回る。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　佐藤譲）

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