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配信日時: 2025/02/06 13:11, 提供元: フィスコ

プロパスト Research Memo（1）：社会のインフラ構築に寄与する総合不動産ディベロッパー

*13:11JST プロパスト Research Memo（1）：社会のインフラ構築に寄与する総合不動産ディベロッパー
■要約

1. 分譲開発事業、賃貸開発事業、バリューアップ事業を展開
プロパスト<3236>は、東京証券取引所「スタンダード市場」に上場する総合不動産ディベロッパー（土地の開発事業者）で、分譲開発事業、賃貸開発事業、バリューアップ事業の3事業を展開し、その時々の経済環境に応じて最適な事業に注力している。同社は都心の立地の良い場所に特化した不動産業を展開しており、扱う物件の特長は都市生活を満喫できるような高いデザイン性にある。競争の激しい首都圏のマンション市場をターゲットにしながら、情報整理とスピーディな判断による「仕入力」、地域のポテンシャルを最大限に引き出し、地域特性や周辺環境と調和したコンセプトの空間を創造する「企画力」や「デザイン力」などの強みを発揮して、成長を続けている。

2. 2025年5月期中間期の業績概要
2025年5月期中間期は、売上高15,902百万円（前年同期比9.7%減）、営業利益1,796百万円（同33.0%減）、経常利益1,509百万円（同37.8%減）、中間純利益1,044百万円（同38.4%減）の減収減益決算となった。前年同期には、プロジェクトの中に想定以上の利益が生じた物件もあり高い利益率を達成したことの反動によって利益率が低下したためであるが、おおむね同社の計画どおりの利益を達成している。分譲開発事業は、売上計上する引渡物件がなく、売上高はゼロ（前年同期は3,755百万円）、営業利益（全社費用控除前、以下同様）もゼロ（前年同期は443百万円）であった。賃貸開発事業は、販売棟数が前年同期の15棟から13棟へ減少し、さらに建築コストの増加により原価が増加した結果、売上高10,629百万円（同8.6%減）、営業利益1,656百万円（同34.1%減）の減収減益となった。バリューアップ事業は、販売棟数が前年同期の5棟から10棟へ増加した結果、売上高5,264百万円（同135.5%増）、営業利益704百万円（同137.1%増）の増収増益となった。以上から、資産合計は増加し、利益剰余金の増加により純資産も増加したことで、自己資本比率は33.9%と中期的な目標である30%超を維持し、プライム・スタンダード・グロース市場の不動産業平均と同等の安全性を確保している。

3. 2025年5月期の業績見通し
2025年5月期通期については、期初の業績予想を維持し、売上高26,802百万円（前期比15.0%増）、営業利益1,991百万円（同34.9%減）、経常利益1,557百万円（同40.0%減）、当期純利益1,090百万円（同40.1%減）を計画している。分譲開発事業については、現状、新規物件の取得ができていないため売上高の計上予定はなく、引き続き物件の取得に努める。賃貸開発事業では、不動産価格は上昇を続けているものの、それ以上に資材高や人材不足による建築費の上昇が続いており19棟の販売を予定しているが、費用負担の増加から利益率の低下を予想する。バリューアップ事業では、2024年5月期に仕入が順調に進んだことから販売棟数は18棟を予定し、分譲開発事業の売上減や賃貸開発事業の利益率低下を補完する計画だ。以上の結果、増収を計画するものの、地価及び建築費の上昇等のコスト増の影響が大きいと見て減益を見込む。ただ、同社では、期初には慎重な業績予想を発表することから、予想を達成する可能性が高いと弊社では見ている。中間期の各段階利益は、通期予想の90%以上に達しており、同社では業績予想を上回って着地するように注力する方針だ。また、減益予想ながら前期と同額の1株当たり4.0円の配当を予定しており、株主還元にも配慮している。

4. 2026年5月期以降の業績見通し
同社のマーケットである首都圏のマンション市場では、新築マンションの1戸当たり平均価格は高値で横ばいながら、販売戸数は低水準での推移が続いており、契約率は2024年11月には好不況の分かれ目である70%を大きく下回っている。足元では地価及び建築費がともに上昇しており、新築マンションの販売価格は過熱気味である。ただ首都圏のマンション人気は底堅く、長期的にも都心の好立地マンションへのニーズは根強いと見られる。同社の強みである物件の仕入力に、定評のある企画力・デザイン力が加わり、3事業が補完し合うことで、2026年5月期以降も堅調な業績を継続すると弊社では見ている。

■Key Points
・総合不動産ディベロッパー。都心の立地の良い場所に特化した不動産業を展開し、都市生活を満喫できるような高いデザイン性が大きな特長
・2025年5月期中間期は、減収減益決算ながら当初の計画どおりの利益を確保
・2025年5月期の業績は、期初計画どおり増収減益を予想
・2026年5月期以降も、3事業が補完することで堅調な業績を継続すると見る

（執筆：フィスコ客員アナリスト　国重希）

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